Po vzpostavitvi etažne lastnine bi vi, upoštevajoč vaš dosedanji idealni delež lastninske pravice na nepremičnini v višini 1/8, dobili ustrezni idealni delež solastninske pravice na stanovanju v zgornjem nadstropju, ki bi postal samostojna pravna celota, vendar pa bi tudi v tem primeru vaš dosedanji mož od vas, pod zakonsko določenimi pogoji, ki sem jih obširno navedel in opisal zgoraj, lahko zahteval preklic darilne pogodbe, vendar kot že rečeno, sama razveza zakonske zveze nikoli ni razlog za preklic darilne pogodbe.

Vprašanje:

A) V zvezi s to točko me zanima ali po etažni razdelitvi stanovanjske hiše in parcelaciji parcele, novem vpisu v zemljiško knjigo v primeru ločitve, mož in tast sinu, lahko vzameta nazaj kar sta podarila?

ODGOVOR: 

Po vzpostavitvi etažne lastnine bi vi, upoštevajoč vaš dosedanji idealni delež lastninske pravice na nepremičnini v višini 1/8, dobili ustrezni idealni delež solastninske pravice na stanovanju v zgornjem nadstropju, ki bi postal samostojna pravna celota, vendar pa bi tudi v tem primeru vaš dosedanji mož od vas, pod zakonsko določenimi pogoji, ki sem jih obširno navedel in opisal zgoraj, lahko zahteval preklic darilne pogodbe, vendar kot že rečeno, sama razveza zakonske zveze nikoli ni razlog za preklic darilne pogodbe.

Vaš tast preklica darilne pogodbe ne more zahtevati, ker vam oni ni podaril 1/8 idealni delež nepremičnine. Tast bi lahko, spet pod zakonsko določenimi pogoji, lahko zahteval preklic darilne pogodbe ampak samo nasproti sinu, vendar bi mu moral sin, če bi tast na sodišču uspel, povrniti vrednost podarjene nepremičnine v denarju, saj vrnitev same nepremičnine v fizičnem smislu, glede na to, da jo je sin z darilno pogodbo prenesel na vas, pravno ni več mogoča.

Vprašanje:

B) Ali dobim povrnjeno v kar sem vložila (v stanovanje, v prizidek, v nadstrešnico, v klet, v stopnice) in vrednost podarjenega stanovanja - če da, v kakšnem odstotku vrednosti, če ne – kakšen je postopek, da se mi povrne vložek in vrednost polovice stanovanja in v kakšnem odstotku vrednosti mi pripada?

ODGOVOR: 

Če ohranite svojo lastninsko pravico na podarjenem idealnem deležu nepremičnine v višini 1/8, potem vas mož ne more prisilno izseliti iz stanovanja, vendar v tem primeru nimate pravice zahtevati vračilo vlaganj, ki ste jih opravili tekom let.

Lahko pa se z možem dogovorita, da se iz stanovanja prostovoljno izselite, vendar vam mora v takšnem primeru mož povrniti vrednost idealnega deleža v višini 1/8 v denarju, s tem da se pri določitvi vrednosti idealnega 1/8 deleža nepremičnine upošteva tudi povečanje vrednosti same nepremičnine zaradi vaših vlaganj. Tu je potrebno upoštevati, da so vaša denarna vlaganja, če je bila osnova za vlaganja denar pridobljen tekom trajanja zakonske zveze z delom, samo v višini 50 %, ker vašemu možu na podlagi zakonske domneve, na ostalem denarju to je na ostalem vloženem denarju pripada solastninska pravica v višini 50 %, glede na to, da gre za skupno premoženje zakoncev.

Še enkrat pa poudarjam, da če bi mož uspel s preklicem darilne pogodbe (pod pogoji, ki sem jih obširno razložil in navedel pri vaših zgoraj navedenih vprašanjih), bi mu vi morali vrniti prejeti idealni solastninski delež nepremičnine v višini 1/8, s tem da za ta delež nimate pravice do vračila denarne vrednosti, samo v takšnem primeru bi lahko zahtevali vrnitev vaših vlaganj v stanovanje, kot ste to navedli v vašem vprašanju. Vrnitev vlaganj, ob upoštevanju, da bi morali vi v takšnem primeru najprej zapustiti in se izseliti iz stanovanja, bi lahko od moža najprej zahtevali prostovoljno, in če vam on tega ni bi vrnili, bi morali vložiti tožbo na vračilo vlaganj na pristojnem sodišču. S tožbo bi zahtevali vračilo vaših vlaganj v denarju, to pa bi morali pokriti z ustreznimi računi ali s kakšnim drugim dokazom, da ste v stanovanje vložili toliko in toliko denarja. Takšni postopki so izredno dolgotrajni (tudi do 5 let in več na sodišču), hkrati pa so pravno zelo zahtevni, saj je velikokrat zelo težko neizpodbitno dokazati, kaj so bili realni stroški vlaganja v nepremičnino, pa še vaš mož bi lahko uveljavljal, kar sem navedel zgoraj, da je polovica vašega vloženega denarja v stanovanje, ne podlagi skupnega premoženja zakoncev, njegova last in bi lahko v takšnem primeru od njega lahko zahtevali samo polovico vaših vlaganj v stanovanje.

Vprašanje:

2. Če po izpeljani etažni razdelitvi vseh nepremičnin v katere sem vlagala in imam na novo določen (npr. večji) delež naredim zemljiški dolg – je to smiselno, da zaščitim svoje premoženje?

ODGOVOR: 

Zemljiško knjižni dolg lahko ustanovite samo na tistem delu nepremičnine na kateri ste lastnik vi, to pomeni v vašem primeru na idealnem 1/8 deležu nepremičnine oziroma na večjem deležu stanovanja, kot bi to izhajalo iz etažnega elaborata in kasneje vzpostavitve etažne lastnine. Vendar se mi v primeru, če bi ohranili idealni solastninski delež na nepremičnini, kar pomeni, da ostanete solastnik še naprej, ne zdi smiselno in pravno potrebno, da s pogodbo vzpostavite zemljiško knjižni dolg. Če pa bi obstajali indici, da bi vaš mož lahko uspel s preklicem darilne pogodbe na sodišču in bi mu vi v tem primeru morali vrniti 1/8 nepremičnine, pa bi bilo smiselno ustanoviti zemljiško knjižni dolg, da se zavarujete pred vračilom nepremičnine. Vendar je takšno zavarovanje samo relativno, saj v primeru zemljiško knjižnega dolga, če bi upniku ne vrnete posojenega zneska, lahko le-ta zahteva prodajo vašega idealnega deleža nepremičnine preko sodišča, kar pa pomeni, da bo takšen idealni delež kupil nekdo tretji, vi pa bi tako ostali brez lastninske pravice na idealnem deležu nepremičnine.
Pri tem pa je potrebno še poudariti, da se glede na zadnjo prakso ustanavljanja zemljiško knjižnega dolga, lahko tako imenovana »fiktivna ustanovitev dolga«, to je ustanovitev dolga brez, da bi upnik kdaj koli obstajal, oziroma povedano drugače, ustanovitev dolga brez, da bi vam nekdo tretji posodil določeno vsoto denarja, šteje pod določenimi pogoji celo za kaznivo dejanje goljufije oziroma kaznivo dejanje oškodovanja upnikov in je potrebno pred samo ustanovitvijo dolga imeti tudi to v mislih.

Vprašanje:

3. Če ne bo možno izpeljati etažno razdelitev stanovanjske hiše, parcelacijo - kako dokazujem oz. kakšen je postopek, da pridobim izplačilo (koliko približno stane in traja) svojega solastniškega deleža stanovanja, vložka v vse?

ODGOVOR: 

V takšnem primeru lahko preko pristojnega sodišča v nepravdnem postopku zahtevate razdelitev solastnine, s tem da postavite zahtevek, da so vam ostali solastniki dolžni izplačati v denarju vrednost vašega solastninskega deleža, oziroma zahtevek, če to ni mogoče, da se nepremičnina proda tretji osebi, vi pa potem od tretje osebe dobite izplačilo vrednosti svojega idealnega deleža.

Ker predvidevam, da niste pravnik, boste v takšnem primeru skoraj zagotovo, za vložitev predloga potrebovali angažma pravnika oziroma odvetnika, tako da bi vam glede tega nastali določeni stroški, ki jih seveda sedaj težko natančno oceni, bi pa takšni stroški dosegli vsoto od cca 800 do 1.200,00 EUR, odvisno od trajanja in zapletenosti takšnega postopka.

Še enkrat pa poudarjam, da če bi mož uspel s preklicem darilne pogodbe (pod pogoji, ki sem jih obširno razložil in navedel pri vaših zgoraj navedenih vprašanjih), bi mu vi morali vrniti prejeti idealni solastninski delež nepremičnine v višini 1/8, s tem da za ta delež nimate pravice do vračila denarne vrednosti, samo v takšnem primeru bi lahko zahtevali vrnitev vaših vlaganj v stanovanje, kot ste to navedli v vašem vprašanju. Vrnitev vlaganj, ob upoštevanju, da bi morali vi v takšnem primeru najprej zapustiti in se izseliti iz stanovanja, bi lahko od moža najprej zahtevali prostovoljno, in če vam on tega ni bi vrnil, bi morali vložiti tožbo na vračilo vlaganj na pristojnem sodišču. S tožbo bi zahtevali vračilo vaših vlaganj v denarju, to pa bi morali pokriti oziroma dokazati z ustreznimi računi ali s kakšnim drugim dokazom, da ste v stanovanje vložili toliko in toliko denarja.

Če pa ohranite svojo solastninsko pravico na podarjenem idealnem deležu nepremičnine v višini 1/8, potem vas mož ne more prisilno izseliti iz stanovanja, vendar v tem primeru nimate pravice zahtevati vračilo vlaganj, ki ste jih opravili tekom let.

Vse to je možno ob pogojih navedenih v prejšnjih stavkih, zahtevati še pred vašo ločitvijo oziroma razvezo zakonske zveze, saj kot sem že večkrat navedel zgoraj, razveza zakonske zveze oziroma ločitev ni pravno utemeljen razlog za preklic darilne pogodbe.