V vašem vprašanju navajate, da obstojijo 3 solastniki stanovanjske hiše. Vsi ti trije solastniki imajo na stanovanjski hiši različen solastniški delež. Ker se želite iz hiše izseliti, nameravate izvesti razdelitev solastnine oziroma prodati svoj solastniški delež in vas zato zanima, kakšen je postopek za razdelitev solastnine.

Pri solastnini nepremičnine vsakemu solastniku pripada v obliki ulomka izražen idealen delež na tej nepremičnini. Ker je solastniška skupnost načeloma skoraj vedno problematična (saj se pogosto pojavljajo prepiri med solastniki glede obsega izvrševanja solastninske pravice, glede plačila stroškov vzdrževanja,...), zakon predvideva posebne postopke za razdelitev solastnine. Postopek je določen v Stvarnopravnem zakoniku (v nadaljevanju: SPZ).

Skladno s 1. odstavkom 69. člena ima solastnik vedno pravico zahtevati delitev stvari. Solastnino je mogoče razdeliti na dva načina:

• Sporazumna razdelitev,
• Sodna razdelitev.

Sporazumno delitev solastnine je mogoče doseči v primeru, če se vsi solastniki strinjajo z delitvijo in načinom delitve solastnine. V tem primeru se sklene pogodba o razdelitvi solastnine. Solastniki se lahko povsem sami odločijo, kako bodo solastnino razdelili (npr. tako, da eden postane lastnik stvari in ostale izplača ali npr. tako, da na stanovanjski hiši vzpostavijo etažno lastnino in potem postanejo lastniki posamezne etaže). Solastniki se lahko tudi dogovorijo, da stanovanjsko hišo prodajo in si kupnino razdelijo (vendar to niti ne bi bil postopek razdelitve solastnine ampak razpolaganje s solastnino).

Pri sklenitvi pogodbe o razdelitvi solastnine so potrebna notarsko overjena zemljiškoknjižna dovolila tistih solastnikov, ki na svojem solastniškem deležu dovoljujejo vknjižbo drugega solastnika. Z davčnega vidika pa je pri taki pogodbi potrebno, da vsak solastnik po razdelitvi solastnine prejme v last enako vrednost, kot je bila vrednost njegovega solastniškega deleža. V takem primeru je namreč takšna pogodba o razdelitvi solastnine davka prosta.

Če se solastniki o načinu delitve ne morejo sporazumeti (npr. eden od solastnikov nasprotuje sklenitvi pogodbe o razdelitvi solastnine), potem se solastnina lahko sodno razdeli, in sicer v nepravdnem postopku. Točna pravila, kako se solastnina razdeli, določa 70. člen SPZ. Tisti od solastnikov, ki želi solastnino razdeliti, mora na sodišče vložiti predlog za razdelitev solastnine. Sodišče nato solastnino razdeli in o tem izda sklep.

Temeljno vodilo pri tem postopku je, da solastniki pri razdelitvi v naravi dobijo tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes (to pomeni, da se solastnina fizično razdeli). Če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča ali če bi se zaradi fizične delitve zmanjšala vrednost stvari (to predvidevamo, da velja v vašem primeru), sodišče odloči, da se stvar proda in da se kupnina razdeli. Lahko pa sodišče na predlog solastnika odloči, da mu namesto prodaje pripada stvar v celoti, pri čemer mora izplačati druge solastnike. V tem primeru ostali solastniki vse do popolnega poplačila obdržijo zastavno pravico na nepremičnini.

Glede na vašo situacijo (na stanovanjski hiši imate majhen solastniški delež), predlagamo, da najprej skušate spor rešiti sporazumno, in sicer tako, da ostalima solastnica predlagate sklenitev pogodbe o razdelitvi solastnine, s katero boste vi na njiju prenesli vaš solastniški delež, onidve pa vam bosta izplačali ustrezno »kupnino«. S tem boste za svoj solastniški delež dobili denar in ne boste več solastnik stanovanjske hiše.

Sodna razdelitev solastnine

Če sporazuma ne boste mogli doseči, potem lahko na pristojno nepravdno sodišče vložite predlog za razdelitev solastnine. Glede na to, da ostali solastnici v hiši živita in da verjetno ne bosta zainteresirani za civilno delitev (torej za prodajo stanovanjske hiše in razdelitev kupnine), bosta verjetno v postopku ponudili možnost, da ostaneta solastnici stanovanjske hiše in da vas izplačata. Sodišče bo na koncu postopka izdalo sklep o razdelitvi solastnine, na podlagi katerega bosta onidve postali edini solastnici stanovanjske hiše, vam pa bosta dolžni izplačati vaš solastniški delež. Ker je ta postopek nepravdni postopek, vsaka od strank v postopku krije svoje stroške postopka, skupni stroški postopka pa se enakovredno razdelijo med vse solastnike (glede na njegov delež). Tudi s tega vidika je sodni postopek v vašem primeru precej ugoden, saj boste imeli minimalne stroške.