Veljavnost pogodbe o nepremičninskem posredovanju
Vprašanje:
Na vas se obračam z vprašanjem v zvezi s provizijo in pogodbo o posredovanju pri prodaji nepremičnine. Naj na kratko opišem situacijo. Z ženo prodajava stanovanje v Mariboru, zato sva za posredovanje obrnila na najbližjo posredniško agencijo. Ker nam agencija v 12 mesecih ni uspela prodati stanovanja (v tem času je bilo nekaj ogledov, od teh sta bila dva kupca resna, v prvem primeru smo za neuspeh prodaje krivi sami, saj smo držali ceno, v drugem pa je predvsem kriva agencija, saj je očitno prišlo do nesporazuma med agencijo in potencialnim kupcem glede cene), smo se odločili, da prekinemo sodelovanje z agencijo in ne podaljšamo pogodbe. Zato sem se dogovoril s posrednico agencije, da pridem po ključe stanovanja in ga bomo naprej prodajali sami. Strinjala se je in ko mi je predala ključe mi je še namignila, naj v primeru prodaje pridemo kar k njej za prepis. Kmalu po odhodu me je poklicala po telefonu in mi povedala, da je pozabila razložiti kakšne obveznosti imamo še do nje. Da je upravičena do polne provizije, če stanovanje kupi kupec, ki si je z njo že ogledal naše stanovanje. Ko sem ji pojasnil, da mi ne vemo, kdo je bil z njo v stanovanju, mi je rekla, naj jo za vsakega potencialnega kupca vprašam, ali si je stanovanje že ogledal ali ne. Ker je veljavnost pogodbe 12 mesecev in ker smo jo podpisali oktobra lani, sem želel preveriti kdaj natančno je pogodba prenehala veljati. Ugotovil sem, da smo ves čas imeli pogodbo brez datuma. V Zakonu o nepremičninskem posredovanju sem v 25 .členu prebral, da je agencija res upravičena do provizije še 6 mesecev po prenehanju pogodbe, vendar le v primeru, ko agencija spravi v stik naročitelja s potencialnim kupcem. Naj povem, da se z nobenim od potencialnih kupcev nismo nikoli srečali in od agencije nikoli dobili nobenega imena in nobene kontaktne številke oseb, ki so si ogledale naše stanovanje. VPRAŠANJA:
- Zanima me ali je pogodba brez datuma veljavna?
- Kaj v 25. členu Zakona o Nepremičninskem posredovanju v 4. alineji pomeni »s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik«? Ali se pod to šteje: a) vsakdo, ki si je brez vednosti naročitelja v spremstvu posrednice ogleda stanovanje -osebo, s katerimi se naročitelj s pomočjo posrednice pogajal za ceno ali b) samo osebe, s katerimi je bil naročitelj v neposrednem stiku oz. je o njej prejel kakršnokoli informacijo
- Ali nam je posrednica na našo zahtevo dolžna dati seznam teh oseb?
- Kakšne obveznosti imamo v našem primeru še do agencije?
Pravno pojasnilo:
V pogodbi o posredovanju verjetno zgolj pomotoma ni vnesen datum sklenitve. Ker je pogodba podpisana, je veljavna. Vprašanje, kdaj je bila sklenjena, pa se lahko dokazuje na različne načine (npr. priče, elektronska sporočila,...). Čeprav datum na pogodbi ni vpisan, pogodba velja od dne, ko je bila dejansko sklenjena, torej: od dneva, ko je bila podpisana s strani obeh pogodbenih strank. Predlagamo, da na pogodbo (spodaj pod podpisi) vneste stavek, v katerem navedete, da je bila pogodba sklenjena dne XYZ. To lahko vpišete ročno kot nekakšen uradni zaznamek.
Tretja oseba je vsaka oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino. Če si je določena oseba vaše stanovanje v spremstvu nepremičninskega posrednika ogledala z namenom, da stanovanje kupi, potem je ta oseba prav gotovo tretja oseba po navedenem 25. členu veljavnega zakona. Glede na to, da si kupci stanovanje načeloma vedno ogledajo z namenom nakupa, so vse osebe, ki so si vaše stanovanje ogledali v spremstvu agencije, tretje osebe po navedenem 25. členu veljavnega zakona. Enak položaj imajo tudi vse tretje osebe, ki so bile v neposrednem stiku z naročiteljem z namenom sklenitve pogodbe.
Ker je pogodba prenehala veljati, je edina obveznost, ki jo imate do nepremičninske agencije, da jo obvestite, če pogodbo sklenete v šestih mesecih po prenehanju veljavnosti pogodbe z nepremičninsko agencijo z eno od strank, ki je bila z vami v stiku zaradi posredovanja nepremičninske agencije. Nepremičninska agencija mora sicer voditi seznam oseb, ki so si ogledale vaše stanovanje. Tudi vse te osebe so zavezane, da v primeru, če z vami sklenejo kupoprodajno pogodbo, o tem obvestijo nepremičninsko agencijo. Nepremičninska agencija vam seznama teh oseb ne sme izročiti zaradi varstva osebnih podatkov. Glede na vse navedeno lahko stanje enostavno rešite tako, da pogodbo v izogib vsakršnemu dvomu sklenete šele po tistem ko že preteče 6 mesecev od prenehanja veljavnosti pogodbe z agencijo. Prav tako pa se lahko dvoma rešite tudi tako, da kupca, ki bi od vas kupil stanovanje, povprašate, ali si je to isto stanovanje že ogledal z vašo »bivšo« agencijo. Če je temu tako, potem morate o sklenitvi pogodbe obvestiti agencijo. Predlagamo, da si od kupca pridobite pisno izjavo, da si vašega stanovanja pred tem ni ogledal že z vašo »bivšo« agencijo. S tem se pred nepremičninsko agencijo zavarujete pred očitkom, da ste kupoprodajno pogodbo brez njihovega posredovanja oziroma plačila ustrezne provizije.
 | Pravno pojasnilo pripravila: Maja Gliha, univ. dipl. prav. 090 30 60 1,99 €/min* | 07.00–22.00 ure
|
|---|
Vinko Berginc 
Janez Jeromel 
Dejan Barl 
Ivo Tratnik 
ZASEDEN
NA VOLJO